十年前，要在當地房地產經紀人的辦公室或開車在城裡轉轉，就可以開始尋找房地產。在代理辦公室，您會花一個下午的時間翻閱來自當地多重上市服務 (MLS) 的活躍房地產清單頁面。選擇感興趣的房產後，您將花費數週時間參觀每個房產，直到找到合適的房產。查找市場數據以使您能夠評估要價將需要更多時間和更多驅動力，而且您可能仍然無法找到真正適應公平市場價值所需的所有信息。
今天，大多數房產搜索都是從互聯網上開始的。按位置在 Google 上進行快速關鍵字搜索可能會為您提供數千條結果。如果您在房地產網站上發現 房地產經紀人感興趣的房產，您通常可以在線查看照片，甚至可以進行虛擬遊覽。然後，您可以查看其他網站，例如當地縣評估員，以了解房產的價值、查看當前所有者為房產支付的費用、查看房地產稅、獲取人口普查數據、學校信息，甚至查看步行即可找到哪些商店——所有這些都無需離開您的家！
雖然 Internet 上的資源方便且有用，但由於信息量大且難以驗證其準確性，因此正確使用它們可能是一個挑戰。在撰寫本文時，搜索“丹佛房地產”返回了 2,670,000 個網站。即使是特定社區的房地產搜索也可以輕鬆返回數以千計的網站。擁有如此多的在線資源，投資者如何有效地使用它們而不會陷入困境或因信息不完整或錯誤而陷入困境？信不信由你，了解房地產業務如何離線運作可以更輕鬆地了解在線房地產信息和策略。
房地產業務
房地產通常通過有執照的房地產經紀人或直接由業主買賣。絕大多數是通過房地產經紀人買賣的。（我們使用“代理人”和“經紀人”來指代同一個專業人士。）這是由於他們的房地產知識和經驗，並且至少從歷史上看，他們可以獨家訪問待售房產的數據庫。訪問這個房產列表數據庫提供了最有效的房產搜索方式。
MLS（和 CIE）
住宅、土地和較小的創收物業（包括一些商業物業）的數據庫通常稱為多重上市服務 (MLS)。在大多數情況下，只有會員房地產經紀人列出的房產才能添加到 MLS。MLS 的主要目的是使會員房地產經紀人能夠在他們為房產找到買家時向其他會員經紀人提供補償。
此目的不包括允許直接向公眾發布 MLS 信息；時代變遷。今天，大多數 MLS 信息都可以通過 Internet 以多種不同形式直接供公眾訪問。
商業地產列表也顯示在網上，但綜合商業地產信息更加難以捉摸。較大的 MLS 通常運行商業信息交換 (CIE)。CIE 類似於 MLS，但將列表添加到數據庫的代理不需要向其他成員提供任何特定類型的補償。補償是在 CIE 之外協商的。
在大多數情況下，業主出售的房產不能直接添加到 MLS 和 CIE，它們通常由房地產經紀人協會維護。缺乏託管的集中式數據庫會使這些屬性更難定位。傳統上，這些房產是通過開車四處走動或在當地報紙的房地產清單中尋找廣告來找到的。定位業主出售物業的更有效方式是搜索地理區域中的業主出售網站。
什麼是房地產經紀人？有時房地產經紀人和房地產經紀人這兩個術語可以互換使用；但是，它們並不相同。房地產經紀人是持有執照的房地產經紀人，也是全國房地產經紀人協會的成員。房地產經紀人必須遵守嚴格的道德和行為準則。
MLS 和 CIE 房地產列表信息在歷史上只能以紙質形式提供，並且正如我們所提到的，只能直接提供給 MLS 或 CIE 的房地產經紀人成員。大約十年前，這些寶貴的房產信息開始在互聯網上傳播。這涓涓細流現在是洪水！
一個原因是，大約 100 萬房地產經紀人中的大多數都有網站，而這些網站中的大多數都顯示了不同數量的本地 MLS 或 CIE 財產信息。另一個原因是有許多非房地產代理網站也提供房地產信息，包括業主出售網站、止贖網站、區域和國際上市網站、縣評估員網站以及估值和市場信息網站。互聯網上大量的房地產信息無疑使信息更容易獲得，但也更加混亂，容易被誤解和誤用。
房地產經紀人
儘管互聯網上的房地產信息如潮水般湧現，但大多數房產仍是通過在當地 MLS 或 CIE 列出房產的房地產經紀人直接出售的。然而，這些房產列表不再停留在本地。就其本質而言，Internet 是一個全球市場，本地 MLS 和 CIE 列表通常會傳播以顯示在許多不同的網站上。例如，許多人訪問全國房地產經紀人協會網站 http://www.realtor.com 和當地房地產經紀人的網站。此外，該列表可能會顯示在當地報紙的網站上。從本質上講，互聯網只是當今房地產經紀人提供的另一種營銷形式，但它比舊的平面廣告覆蓋範圍更廣。
除了網絡營銷之外，掛牌代理還可以幫助賣家確定價格、舉行開放式房屋、讓賣家了解感興趣的買家和報價、談判合同並幫助完成交易。當代理提供所有這些服務時，它被稱為完整的服務列表安排。雖然全方位服務上市安排是最常見的上市安排類型，但它們不再是唯一的選擇。
房地產業務背後的技術變化導致許多代理商改變了他們開展業務的方式。這在很大程度上是由於大多數消費者現在可以即時訪問房產列表和其他房地產信息。此外，互聯網和其他技術已經自動化了房地產的大部分營銷和初始搜索過程。例如，消費者可以在線查看房產並通過電子郵件進行查詢。經紀人可以使用自動化程序將列表發送給符合其房產標準的消費者。因此，一些代理商現在限制了他們提供的服務並相應地改變了他們的費用。代理商可能會提議在 MLS 中宣傳該物業，但僅提供有限的附加服務。將來，一些房地產經紀人可能會以更單點的方式提供服務。